Chers clients, partenaires et amis,
Nous avons été récemment invités à la soirée de lancement du fonds ACCESS HOTEL 250, un nouveau fonds spécialisé dans la dynamisation de l’hôtellerie ultra‑économique.
Ce fonds applique une stratégie déjà éprouvée au sein de Verdoso, le family office de la famille Ulmann‑Hamon, créé en 1997 par Franck Ullmann. La société détient 14 entreprises, emploie 2 600 personnes et génère un chiffre d’affaires de 600 millions d’euros. L’entreprise est active dans l’industrie, l’immobilier et la reprise d’entreprises, en France et aux États‑Unis. Ils ont créé la société d’investissement Ballestra en 2024 pour ouvrir leur expertise à des clients patrimoniaux et à d’autres family offices.
Contexte :
Depuis quelques années les groupes hôteliers et investisseurs regardent l’hôtellerie par le prisme de la montée en gamme. En raison de ce biais tous les actifs qui ne peuvent pas être modernisés et montés en gamme deviennent non stratégiques et sont mis en vente à une valeur décotée, d’où un nombre d’occasions d’achat très conséquent d’hôtels super économiques. Pour autant il existe une demande importante et stable non prise en compte par les stratégies hôtelières grand public : les travailleurs, ouvriers en déplacement, routiers, vrp avec des petits budget et pour autant à la recherche d’hébergements accessibles, propres et respectueux.
Sur ce marché en mutation, Ballestra développe une stratégie qui consiste à acquérir, rénover et optimiser des hôtels existants, afin d’améliorer à la fois le taux d’occupation et le prix moyen des chambres.
Par exemple, sur les 40 hôtels déjà en portefeuille, le coût de revient moyen par chambre est de 17 € et le prix de vente moyen de 37 € ! De même alors que dans l’hôtellerie de luxe le coût des travaux sur 10 ans dépasse le prix de l’hôtel, dans le segment ultra économique ces coûts ne dépassent pas 35%.
Pilotée notamment par un ancien directeur de la chaîne Formule 1, ayant fait toute sa carrière dans l’hôtellerie, l’équipe d’exploitation poursuivra le déploiement de ce modèle pour les nouveaux hôtels acquis par le fonds Access Hôtel 250.
Depuis 4 ans, l’historique sur près de 40 hôtels acquis, améliorés et gérés par Verdoso via créé une société d’exploitation hôtelière et une marque accessible (Unisotel) a construit un TRI >12% net.
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Points marquants :
- Risque : 3 / 7
- Durée : 5 ans (prorogeable une fois d’un an)
- Investissement minimum : 100 000 €
- Fonds professionnel déclaré à l’AMF
- Rendement cible : > 12 % net de frais
- Exonération d’Impôt sur les Sociétés pour les personnes morales
- Exonération d’IFI pour les personnes physiques
- Possibilité d’une part distributive avec un objectif de distribution annuelle de 5 %
- Pour les souscriptions du premier trimestre : pour un investissement de 100 parts de 1 000 € → 6 parts gratuites
- Deuxième trimestre → 4 parts gratuites
- Troisième trimestre → 2 parts gratuites
- Classification Article 9 SFDR, indiquant un fonds à impact positif sur la réduction des gaz à effet de serre (la plus haute catégorie)
- Accessible aux personnes physiques, personnes morales et contrats d’assurance‑vie luxembourgeois
